ورود به حساب ثبت نام جدید فراموشی کلمه عبور
برای ورود به حساب کاربری خود، نام کاربری و کلمه عبورتان را در زیر وارد کرده و روی “ ورود به حساب” کلیک کنید.





اگر فرم ثبت نام برای شما نمایش داده نمیشود، اینجا را کلیک کنید.









اگر فرم بازیابی کلمه عبور برای شما نمایش داده نمیشود، اینجا را کلیک کنید.





نمایش نتایج: از 1 به 8 از 8
  1. #1
    محسن حسني آواتار ها
    عضو برجسته معماری
    تاریخ عضویت
    May 2009
    فرسته‌ها در انجمن
    338

    Talking بافت فرسوده

    ضرورت بهسازی بازسازی و نوسازی محله ها و بافتهای فرسوده غیر قابل انکار است
    نهضت نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ، به مفهوم يك خيزش عمومي براي نوسازي واحدها و محلات فرسوده شهري است . اين خيزش عمومي در صورتي تحقق مي يابد كه بستر آن فراهم و پيش نيازهاي آن تأمين شده باشد . عمليات بهسازي و نوسازي تا سطح يك واحد مسكوني ادامه پيدا مي كند . به عبارت ديگر سلول هاي عمليات نوسازي واحدهاي فرسوده موجود و سلول عمليات بهسازي ، محلات فرسوده خواهند بود .مهمترين پيش نياز عمليات بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري ايجاد سازوكار و ساختار اجرايي مناسب در سطح محلات مي باشد . كه اين موضوع ، به اصل « محله محوري » در نهادسازي براي عمليات بهسازي و نوسازي رهنمون مي شود . در اين جهت « طرح تشكيل دفاتر خدمات نوسازي محلات فرسوده شهري » ارائه شده است . اما مهمترين ركن تحقق خيزش عمومي مذكور ، مالكان واحدهاي فرسوده شهري مي باشد ، آنها ضمن اينكه بايد براي مشاركت در عمليات نوسازي متقاعد شوند بايد از انگيزه و توان لازم نيز برخوردار شوند و اين به مفهوم توجه به دومين اصل يعني « مالك محوري در اجرا » براي برپايي نهضت نوسازي است . در اين مقاله براي توانمندسازي و انگيزه مند شدن مالكان واحدهاي فرسوده ، يك بسته حمايتي و تشويقي در قالب طرح « توانمندسازي صاحبان املاك فرسوده » پيشنهاد شده است . اما مشكل و معضل اساسي تامين منابع مالي مورد نياز براي حمايت ها و تشويق هاي موردنظر است كه در اين جهت ، علاوه بر منابع در اختيار دولت و شهرداري ها ، دو طرح ارائه شده است . طرح اول زمينه ساز تشكيل شركت هاي سرمايه گذاري زمين و مستغلات در كشور براي جذب پس اندازها و سرمايه هاي هرچند كوچك مردم است و طرح دوم در قالب تأمين مالي مجدد سرمايه هاي حبس شده در ساختمانهاي دولتي ، منابع لازم را براي اعطاي تسهيلات بانكي به سازندگان و مالكان فراهم مي نمايد .
    لطفاً هر اطلاعاتی نسبت به بافت فرسوده اعم از چالشها... فرصتها... تهدیدها... خطرات... سرمایه گذاری هاو... رو در قالبهای نظریه ... مقاله ... خبر ...و .... دارید در این تایپیک بزارید تا کم کم گروه شهر سازی قوی و مدیریت شهرسازی و طراحی شهری هم داشته باشیم
    ویرایش به دست محسن حسني : 11-12-22 در ساعت 13:59
    جهاني فكر كنيد،،، بومي عمل كنيد<<معماري گفت>>
  2. #2
    محسن حسني آواتار ها
    عضو برجسته معماری
    تاریخ عضویت
    May 2009
    فرسته‌ها در انجمن
    338

    پیش فرض

    يكي از مشكلات اساسي كشور ، فرسودگي بخشي از بافت هاي شهري و روستايي است . برابر بررسي هاي به عمل آمده به طور متوسط قريب به 10 درصد سطح شهرها ، با توجه به شاخص هاي تعيين شده توسط شوراي عالي معماري و شهرسازي كشور شامل بافت هاي مزبور است . سطح وسيع مزبور ، حجم سرمايه گذاري بسيار بالاي مورد نياز آن ، هيچ گزينه ديگري به جز جلب مشاركت فكري ، مالي و توان اجرايي مردم و بخش خصوصي را فراروي دولت و شهرداري ها قرار نمي دهد . ضمن اينكه بنا به سياست هاي اصولي اساساً وظيفه دولت راهبري ، ساماندهي و حمايت از عمليات بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري و روستايي و ترويج موضوع بين مردم ، بخش خصوصي و شهرداري هاست .
    توسعه كار مشترك و ايجاد انرژي جمعي حاصل از مشاركت مالكان و ساكنان محلات فرسوده شهري و روستايي راهبرد اساسي است كه بايد بيش از پيش مورد توجه دولت مردان و شهرداري ها ، قرار گيرد ، اما چگونه ؟ !
    توسعه كار مشترك و جلب مشاركت همه جانبه آحاد ساكنان ، مالكان و افراد علاقمند و ذينفع در امر بهسازي و نوسازي هر محله ، صرفاً در يك بستر شفاف ، مطمئن و مملو از اعتماد متقابل تحقق مي يابد . فارغ از مباحث حقوقي ، قانوني و قراردادي ، آحاد مزبور بايد به متوليان ، مجريان و مديران طرح هاي بهسازي و نوسازي اعم از دولت ، شهرداري ها و يا مجريان بخش غيردولتي اعتماد نمايند . و به بيان ساده تر رابطه عاطفي و صميمي برقرار نمايند .
    جهاني فكر كنيد،،، بومي عمل كنيد<<معماري گفت>>
  3. #3
    محسن حسني آواتار ها
    عضو برجسته معماری
    تاریخ عضویت
    May 2009
    فرسته‌ها در انجمن
    338

    پیش فرض

    شيوه هاي تجهيز منابع پروژه هاي نوسازي شهري
    اينكه ، نوسازي شهري خود ، در چرخش سرمايه در بخش هاي اقتصادي كشورها تأثير و نقش بسزايي دارد و مدل هاي مختلفي در اين زمينه از جمله مدل « توسعه ناموزون ، تغيير شهري و چرخش سرمايه » ارائه شده است . مشكل عمده پروژه ها و طرح هاي نوسازي شهري ، عدم دستيابي به منابع مالي و غيرمالي مورد نياز آنهاست و تحقق اهداف برنامه ريزي شده نوسازي و بهسازي شهري ، با توجه به وسعت و حجم بالاي موضوع ، به عنوان يك اصل مديريتي ، نيازمند كاربردي نمودن ديدگاه « مديريت بدون پول » مي باشد . با حجم منابع در اختيار دولت و نهادهاي عمومي ، هيچ گاه امكان مداخله مؤثر و مورد نياز در بخش بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري فراهم نخواهد گرديد . مطابق اهداف كمي مصوب برنامه سوم توسعه ، جهت دستيابي به شاخص 25/2 درصدي سطح بهسازي و نوسازي شده بافت هاي شهري ، حداقل تامين 50000 ميليارد ريال منابع مالي ، از ضروريات است و براي اينكه شاخص از 25/2 درصد به 100 درصد به قيمت ثابت نياز به سرمايه گذاري جديد حداقل به ميزان 2500 تريليون ريال وجود دارد. تامين اين منابع با راه كارهاي معمول ، بعيد به نظر مي رسد لذا بايد به راه كار جديد و نو انديشيد . از سوي ديگر تحقق ديدگاه « مديريت بدون پول » نيازمند « تامين منابع مالي » تعريف شده مي باشد .
    سعي ما بر اين است كه علاوه بر مطالب فوق ، در چند جمله ذيل ، به خوبي مسأله و راه حل آن را بيان نماييم .بديهي است كه « تامين منابع مالي » نيازمند ايجاد « انگيزه هاي سرمايه گذاري » است ، ايجاد « انگيزه هاي سرمايه گذاري » نيازمند طراحي و اجراي « قواعد و قوانين سرمايه گذاري » مي باشد و طراحي و اجراي « قواعد و قوانين سرمايه گذاري » نيازمند « امنيت و حمايت از سرمايه » است . و « امنيت و حمايت از سرمايه » نيازمند « توسعه اجتماعي » مي باشد ، و « توسعه اجتماعي » نيازمند « تحقق مشاركت » مي باشد ، و « تحقق مشاركت » مستلزم « متقاعد شدن » مي باشد و از آنجايي كه « متقاعد شدن » نيازمند « گفتگو و انعطاف پذيري » مي باشد با « گفتگو و انعطاف پذيري » مي توان توليد انرژي گروهي « سينرژي » نمود و با اين انرژي گروهي است كه مي توان انرژي لازم را براي اجراي طرحهاي عظيم نوسازي شهري فراهم نمودو و در واقع حرف اصلي « مشاركت و تحقق آن در سطح كليه عوامل ذينفع و ذيمدخل در امر نوسازي شهري » است .
    ارائه روش هايي كه بتواند در تحقق مشاركت واقعي عوامل مزبور مؤثر باشد حائز اهميت مي باشد و توفيق بيشتر منوط به دست يابي به روش هاي برتر مي باشد .
    « ما بايد اصولاً به دنبال طراحي ابزاري باشيم كه به وسيله آن گروه عظيمي از مردم عمل سرمايه گذاري مشترك انجام دهند . »
    پر واضح است كه مشكل و ضرورت نوسازي شهري با معدود انبوه سازان موجود حل نمي گردد . با توجه به منابع و مصارف مورد نياز اجراي طرحهاي نوسازي شهري ، بايد امكاني را فراهم نمود كه دارندگان عين منابع و منافع و يا دارندگان قابليت و توانايي تدارك آنها بتوانند در بستري شفاف و مطمئن و بدون ريسك (خطر) ، در اجراي پروژه مشاركت نمايند و از منافع آتي آن برخوردار گردند. اين نكته مي تواند اصل « مديريت بدون پول » را در يك مصداق تمام عيار ، تحقق بخشد . لذا اصل براين است كه منابع غير مالي در بستري غير پولي فراهم شوند . ولي از منابع مالي هم نبايد غفلت ورزيد . بلكه بايد به عنوان يك منبع پوششي ، نقش مهم خود را ايفا نمايد به عبارت ديگر هرجا كه چاره اي جز استفاده مستقيم از پول نباشد بتوان آن را فراهم نمود و مورد استفاده قرار داد .
    راه كار پيشنهادي :
    در راستاي يافتن بستري كه بتواند وافي به مقصود باشد ، بايد نكات ذيل را در نظر داشت :
    1. تحقق و رعايت كامل اصل « مديريت بدون پول »
    2. مانع قانوني بر سر راه و تحقق مشاركت واقعي عوامل موثر در نوسازي شهري وجود نداشته باشد .
    3. منطبق با موازين شرعي و نظام بانكي بدون ربا باشد .
    4. نياز به سير اداري طولاني و پيچيده نداشته باشد . (مجوز گريز باشد)
    5. قابليت استفاده از سرمايه و منابع غيرنقدي اشخاص حقيقي و حقوقي را داشته باشد .
    6. با توجه به مدل چرخش سرمايه و توسعه ناموزون بتواند سرمايه ها را به سمت توسعه و نوسازي شهري هدايت نمايد .
    7. جايگاه مردم ، شهرداري ، دولت و سازندگان ، سرمايه گذاران و حلقه هاي واسطه اي به صورت واقعي در امر نوسازي بافت فرسوده شهري را در نظر بگيرد .
    پيشنهاد اين است كه « هر يك از دارندگان منابع مورد نياز ، مي توانند در قالب عقد مشاركت مدني در پروژه نوسازي شريك گردند و ار منافع واقعي و ملموس آن بهره مند گردند . »
    عقد مشاركت مدني ، عبارت از در آميختن سهم الشركه نقدي و يا غيرنقدي متعلق به اشخاص حقيقي و حقوقي ، به نحو مشاع ، به منظور انتفاع طبق قرارداد است . نكته مهم و در واقع امتياز شيوه عقد مشاركت مدني بر خلاف ساير عقود ، اين است كه در اين عقد مي توان از سرمايه نقدي و غيرنقدي اشخاص ، مثل مايملك ، تخصص و ساير توانايي هاي آنان بهره برد . از سوي ديگر ، اين عقد ، ابتكار عمل را در اختيار مشاركت كننده و مشاركت پذير قرار مي دهد و آنها را در دامن گرفتارهاي اخذ مجوز از مراجع متعدد ذيربط ، اسير نخواهد كرد و زمينه را براي كاربردي نمودن و عملي شدن هرچه بيشتر موضوع فراهم مي نمايد .
    حال بايد به اين موضوع بپردازيم كه زمينه تسهيل ايجاد مشاركت در چه منابعي بايد فراهم گردد و يا به عبارت ديگر ، پروژه هاي نوسازي شهري چه منابعي را لازم دارند و در مرحله بعد آيا ايجاد امكان مشاركت در مورد آنها فراهم است يا خير ؟
    منابع مالي و غير مالي مورد نياز پروژه هاي نوسازي شهري به طور كلي را مي توان به شرح ذيل احصاء نمود:
    1. زمين
    2. طرح هاي بهسازي در مقياس منطقه و محله
    3. طرح هاي اجرايي در مقياس پروژه هاي تعريف شده در هر محله
    4. مجوزها
    5. تجهيزات ، ماشين آلات و مصالح ساختماني
    6. سازندگان
    7. مديريت و نظارت
    8. تبليغات و آگهي ها
    9. منابع مالي ( ريالي )
    در جهت رعايت اصول پيش گفته ، اجراي گسترده پروژه هاي نوسازي شهري ، مستلزم تحقق مشاركت صاحبان هر يك از منابع فوق خواهد بود .
    در خصوص هر يك از منابع مورد نياز فوق ، نكات و مراحل ذيل را بايد لحاظ نمود:
    1. شناسايي تامين كنندگان عمده هر يك از منابع مزبور (در منطقه ، محله و يا خارج از منطقه)
    2. شناسايي روش هاي تامين و بررسي لازم آنها
    3. شناسايي استراتژي هاي موثر در انتخاب روش برتر
    4. تعيين روش برتر و انتخاب آن
    5. تعيين راهكار اجرايي و شيوه نامه مربوط به اجراي روش برتر
    با لحاظ نمودن و اجراي مراحل فوق در خصوص هر يك از منابع ، تصوير روشني از آينده كار بدست خواهد آمد و كليه مشاركت كنندگان در اجراي پروژه هاي نوسازي شهري را مورد مسائل آينده طرح مطمئن خواهد ساخت ناگفته پيداست كه در قالب عقد مشاركت مدني « ميزان سهم الشركه هر يك از شركاء براساس ميزان آورده آنان براساس برآورد كارشناسي و يا روش مورد توافق خواهد بود . »
    در ادامه به بررسی هر یک از منابع مذکور ، با توجه به مراحل و نکات پنج گانه فوق ، خواهیم پرداخت . البته لازم به ذکر است که آنچه در پی می آید ، مثال وار و نمونه ای می باشد و ممکن است ناقص به نظر برسد که در شرایط واقعی و خاص هر پروژه یا محله یا منطقه قابل تدقیق می باشند .
    الف – زمین :
    با توجه به اینکه طرح های نوسازی شهری عمدتاً در بافت های قدیمی و فرسوده شهری واقع هستند لذا عمده تأمین کنندگان این منبع عبارتند از :
    1. مالکین خصوصی پلاک های واقع در بافت های فرسوده شهری
    2. شهرداریها (املاک و معابر و دسترسی های موجود که با توجه به طرح ممکن است در محدوده ساخت و ساز قرار گیرند . )
    3. دولت ( املاک وزارت مسکن و شهرسازی و سایر دستگاههای اجرایی واقع در بافت های مزبور )
    4. درآمد عمومی دولت و یا دیگر منابع مجاز ، جهت تملک و آزادسازی جدید
    روش های تامین از منابع فوق به شرح زیر خواهد بود :
    1. املاک دولت و شهرداری ها ، براساس بهای کارشناسی در قالب مشارکت مدنی وارد عرصه مشارکت گردد.
    2. املاک دولت و شهرداری ها ، به عنوان تعهد ، به بهای روز به طرح واگذار گردد . (پرداخت بعد از اتمام پروژه صورت گیرد . )
    3. ترکیبی از دو روش 1 و 2 صورت پذیرد .
    4. مردم (مالکین خصوصی املاک ) ، اراضی و املاک خود را براساس بهای کارشناسی در قالب مشارکت مدنی در اختیار طرح قرار دهند .
    5. مردم ، اراضی و املاک خود را براساس بهای کارشناسی با سایر املاک در اختیار مجری طرح معاوضه نمایند .
    6. مردم،اراضی و املاک خود را بر اساس بهای کارشناسی به عنوان تعهد به طرح واگذار نمایند.
    7. مردم،اراضی و املاک خود را بر اساس بهای کارشناسی هم به صورت مشارکت و بخشی هم به صورت فروش در اختیار طرح قرار دهند.
    8. مردم،اراضی و املاک خود را بر اساس بهای روز به طرح بفروشند و طرح از منابع ریالی، نقدا" پرداخت نماید.
    9. دولت،شهرداری و مردم بخشی از املاک و اراضی خود را در جهت اجرای فضاهای عمومی شهری، به طرح هبه نمایند.
    10. تملک نقدی اراضی و املاک از محل درآمدعمومی تخصیص یافته به طرح
    11. تملک قهری و غیر قهری املاک از محل منابع ریالی طرح
    و روش های دیگری که متناسب با وضعیت هر پروه می تواند مورد نظر مدیران پروژه ها قرار گیرد.با توجه به اصل کاهش تصدی دولت و جلب مشارکت های مردمی روش های مذکور از بالا به پایین از اولویت بیشتری برخوردارند.
    مراحل اجرایی کار در این خصوص به شرح زیر خواهد بود:
    *تعریف دقیق پروژه ها و تهیه گزارش فنی،اقتصادی و مالی پروژه ها توسط مجری طرح
    *مطالعه و شناسایی پلاک های واقع در پروژه
    *مطالعات محلی و سنجش میزان تمایل مشارکت و مالکین و ساکنین محدوده پروژه ها
    *انتشار آگهی دعوت به مشارکت
    *مذاکره با طرف های آماده مشارکت و اولویت بندي های لازم
    *اانعقاد قرارداد مشارکت
    ب-تهیه طرح(طرح های بهسازی و اجرایی)
    عمده تأمین کنندگان این منبع عبارتند از:
    1. طرح های مصوب تهیه شده قبلی موجود در وزارت مسکن و شهرسازی و احتمالاً شهرداری
    2. طرحهایی که می تواندبا امکانات موجود در وزارت مسکن و شهر سازی و شهرداری ها تهیه شود.
    3. مهندسین مشاور طراحی اعم از اشخاص حقوقی و حقیقی
    روش های تامین از منابع فوق به شرح زیر خواهد بود:
    1. استفاده از طرح های موجود وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری ها به عنوان آورده در قالب مشارکت مدنی
    2. جلب مشارکت اشخاص حقیقی و حقوقی مشاور در قالب مشارکت مدنی بر اساس تعرفه های مصوب
    3. جلب مشاركت اشخاص حقيقي و حقوقي مشاور در قالب مشاركت تركيبي از مشاركت مدني و تعهدي
    4. جلب مشاركت اشخاص حقيقي و حقوقي مشاور در قالب تعهدي ( مطالبه از طرح )
    5. همكاري اشخاص حقيقي و حقوقي مشاور در قالب صورت وضعيتي و پرداخت غيرنقدي
    6. همكاري اشخاص حقيقي و حقوقي مشاور در قالب صورت وضعيتي و پرداخت غيرنقدي
    استراتژي ارتقاي بازده طرح هاي قبلي تهيه شده و افزايش بهره وري آنان و اصل مشاركت ، اولويت ها را از بالا به پايين تعيين مي كند ،‌از سوي ديگر طراحان و مشاوران با توجه به درصد و ميزان مشاركت بالاتر در اولويت خواهند بود.


    روش اجرايي كار عبارت است از:
    1- دعوت عام از مهندسين مشاور جهت مشاركت در طراحي طرحها
    2- شناسايي مشاوران واجد شرايط
    3- مطالعه ميزان مشاركت آنان
    4- مذاكره با مشاوران واجد شرايط و داراي اولويت در مرحله اول و با بقيه مشاوران در مراحل بعدي
    5- انعقاد قرارداد با برگزيدگان
    ج – تهيه مجوزها و ساير حقوق
    عمده مصارف اين بخش شامل موارد زير مي باشند:
    1- پروانه ساخت و ساز و عوارض نوسازي و تراكم مازاد بر تراكم پايه
    2- هزينه هاي تجميع و تفكيك اسناد اراضي و املاك
    3- تغيير كاربري
    4- پايان كار
    5- حق انشعاب ( آب ، برق ، گاز ،‌تلفن و ...)
    6- ماليات اولين نقل و انتقال
    7- كسورات صورت وضعيت ها مثل بيمه و ماليات
    8- مجوز تملك قهري و...
    تعيين كنندگان عمده منابع فوق ، به شرح زير شناسايي شده اند:
    * استانداريها
    * شهرداري ها( شوراي اسلامي شهرها )
    * وزارت مسكن و شهرسازي و سازمانهاي تابعه ستادي و استاني
    * شركت هاي برق ، مخابرات ، گاز منطقه اي ، آب و فاضلاب و...
    * وزارت امور اقتصادي و دارايي
    * اداره ثبت اسناد و املاك
    * سازمان تأمين اجتماعي
    * دادگستري ها
    *گروه هاي ارائه دهنده خدمات مشاوره و خدمات اداري ( پيگيري) در زمينه اخذ مجوزهاي لازم
    روش هاي تأمين منابع فوق:
    1- تهيه لايحه مربوط به معافيت تمام يا بخشي از عوارض فوق به همراه توجيهات لازم
    2- جلب مشاركت سازمان هاي مربوط در قالب مشاركت مدني بر اساس تعرفه روز و تعديلات مربوطه
    3- جلب مشاركت سازمان هاي مربوط در قالب تعهدي و مشاركت مدني ( به صورت تركيبي)
    4- جلب مشاركت سازمان هاي مربوط در قالب تعهدي
    5- جلب مشاركت سازمان هاي مربوط در قالب پرداخت غيرنقدي
    6- پرداخت از محل اعتبارات و منابع ريالي
    با توجه به وجود توجيه لازم مبني بر احياي بافت هاي شهري و مزيت هاي نسبي توسعه دروني و نوسازي شهري بر ساير سياست هاي توسعه شهري ، اولويتها از بالا به پايين تعيين مي گردد.
    روش اجرايي كار:
    1- تهيه توجيهات لازم و مستدل جهت ارائه لايحه مربوطه
    2- مذاكره مستقيم با سازمانهاي مذكور و ارائه توجيه فني و اقتصادي و مالي طرح هاي نوسازي شهري به آنان و ترغيب آنها به مشاركت واقعي در طرح هاي نوسازي شهري و تعريف پروژه هايي كه بتواند به نحوي مشكلات مسكن كاركنان آنها را نيز حل نمايد.
    3- انعقاد قرارداد با طرف هاي متقاعد شده و علاقمند
    ساير منابع و مصارف مورد نياز نظير تجهيزات و ماشين آلات ، مصالح ساختماني ، سازندگان ، مديريت طرح ، تبليغات و منابع ريالي ، با همين متدلوژي و روش شناختي قابل بررسي مي باشند كه به جهت پرهيز از طولاني شدن موضوع ، از طرح آنها به جزء منابع مالي ( ريالي ) طرح ، در اصل مقاله پرهيز مي گردد. و موارد مربوط به منابع مذكور در جدول پاياني آورده مي شود .
    قبل از شروع بحث مربوط به منابع مالي ( ريالي ) در پايان بررسي منابع غيرريالي ذكر چند نكته لازم است:
    - در اين مدل سعي شده است كه از انعطاف پذيري لازم برخوردار باشد به نحوي كه مي توان مدل را ، مدل « زنجيره مشاركتي منعطف » ناميد به عبارت ديگر در طراحي آن ، توجه كاملي به « الگوي مشاركتي منعطف» گرديده است ، به طور مثال چنانچه در يكي از منابع مورد نياز ،اگر در منطقه يا محله اي ، امكان مشاركت مدني به صورت كامل فراهم نباشد ، مدل ما را به گزينه بعدي رهنمون مي گردد كه تركيبي از مشاركت يا تعهد است.
    - در اين مدل ، اصل بر مديريت بدون پول نهاده شده است ، و فرض بر اين است كه در صورت تلاش مجريان طرح ها و فراهم نمودن مشاركت كامل و تأمين منابع پيش گفته ، ديگر نيازي به منابع پولي نخواهد بود. اما چنانچه در هر يك از موارد ، موفق به جلب مشاركت نشديم ، بايد در خصوص تأمين منابع ريالي سعي و تلاش نماييم . لذا در ادامه ، به طور مختصر به روشهاي تأمين منابع ريالي ( پوششي) مي پردازيم .
    شيوه هاي تأمين منابع ريالي
    تأمين منابع مالي ( ريالي )از اهميت فوق العاده اي برخوردار است و در واقع منبع پوششي و حمايتي قوي براي تضمين اجراي پروژه هاي نوسازي شهري مي باشد. عمده اين منابع از محل هاي زير قابل استحصال است:
    1- دريافت سپرده از مردم در قالب مشاركت مدني
    2- دريافت سپرده از مردم در قالب ساير عقود نظام بانكي بدون ربا و پرداخت سود سپرده به آنان (نظير عقد وكالت)
    3- فروش اوراق سرمايه گذاري در طرح هاي نوسازي شهري ( اوراق سهام پروژه ) با عايدات متقارن و يا تصادفي به صورت كلي . در سه روش فوق بهتر است به جهت اعتماد سازي ، سپرده پذير يا ناشر اوراق دولت يا شهرداري باشد يا مجري طرح مورد تضمين يكي از اين دو باشد.
    4- اخذ وام و تسهيلات بانكي در امر آزادسازي و ساخت و ساز
    5- تبديل بخشي از منابع غيرريالي دولت و شهرداريها كه قبلا در اختيار امر نوسازي شهري قرار گرفته است.
    6- اخذ رديف بودجه اي از محل درآمد عمومي و درآمد استاني دولت
    7- تخصيص بخشي از وجوه اداره شده به عنوان تنخواه دراختيار مجري طرح
    8- انتشار اوراق مشاركت جهت طرح هاي نوسازي شهري
    9- تشكيل شركت هاي سهامي عام مدت دار پروژه هاي خاص هر منطقه يا محله ( فروش سهام )
    10-پيش فروش واحدهاي مسكوني ، تجاري ، خدماتي و اداري كه در طرح نوسازي ايجاد مي گردند.
    11-تشكيل صندوق هاي محلي و منطقه اي عمران و نوسازي بافتهاي فرسوده شهري
    12-اخذ هبه هاي دولتي ، مردمي درخصوص ساخت مكانها و فضاهاي شهري عام المنفعه و نظاير آن
    13-هدايت و اخذ نقدينگي ها و سرمايه هاي تعاوني هاي مسكن
    14-تجهیز منابع خارجی شامل :
    - اخذ تسهیلات و وام از بانک جهانی ، بانک توسعه اسلامی و ...
    - جذب مشارکت سرمایه گذاران خارجی (اشخاص حقیقی و حقوقی)
    - جذب سرمایه و سرمایه گذاران ایرانی مقیم خارج از کشور
    - جذب کمک های سازمانهای بین المللی
    اصول پیش گفته در خصوص منابع فوق نیز حاکمیت دارد . امید است ، شیوه مورد پیشنهاد در این مقاله ، بتواند حرکت مبارک نوسازی و بهسازی بافت های قدیمی و فرسوده شهری را تسریع نموده و شاهد شکوفایی و بهره مندی از مزیت های نسبی سیاست توسعه درونی نظیر ارتقاء بهره وری از زمین شهری ، نزدیک شدن به شاخص جهانی تراکم نفر در هکتار ، کاهش هزینه نگهداری شهری و توانمند شدن شهرداری ها ، و ارتقاء شاخص های زیست محیطی و احیاي بافت های ارزشمندی شهری و احیاء هویت معماری ایرانی و اسلامی شهرهای کشور عزیزمان باشیم .
    منبع: شهر خوب
    ویرایش به دست محسن حسني : 12-03-12 در ساعت 09:21 دلیل: منبع
    جهاني فكر كنيد،،، بومي عمل كنيد<<معماري گفت>>
  4. #4
    محسن حسني آواتار ها
    عضو برجسته معماری
    تاریخ عضویت
    May 2009
    فرسته‌ها در انجمن
    338

    پیش فرض

    ارتقاءبهره وري زمين شهري ، ره آورد بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهری
    در ادبيات علم مديريت ، به نسبت ستانده يا خروجي به داده يا ورودي ، بهره وري گفته مي شود . هر چه اين نسبت بالاتر باشد آن فعاليت يا توليد كالا و خدمات از بهره وري بالاتري برخوردار است . نسبت مذكور ، به عنوان يك شاخص مناسب و قابل قبول براي سنجش كارآيي و اثربخشي مديريت در حوزه فعاليت مربوط پذيرفته شده است . زمين شهري نيز به لحاظ كمياب بودن ، تجديد ناپذير بودن ، گران قيمت بودن و نيازمندي به سرمايه گذاري قابل توجه براي تبديل اراضي خام به اراضي شهري ، كالايي بسيار ارزشمند محسوب مي گردد . لذا نحوه استفاده از اين كالا و ميزان استفاده از آن خود موضوعي در خور توجه است . هر چه افراد بيشتري از واحد اين كالا استفاده كنند ، به منزله استفاده بهينه خواهد بود . بنابراين با اين توصيف ارتقا بهره وري زمين شهري بدين مفهوم خواهد بود كه نسبت به شرايط حال ، نفرات بيشتري را در واحد سطح زمين شهري ساكن شوند و اين موضوع با افزايش يا كاهش تراكم نفر در هكتار به راحتي قابل سنجش است . براي تبيين رابطه شاخص بهره وري زمين شهري و بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده بايد به نكات زير توجه كنيم :
    · سیاست توسعه شهری در دنیا ،به مفهوم ارتقا بهره وری و بهینه سازی استفاده از زمین و امکان توسعه درون شهری ( به ویژه در شهرهای بزرگ و کلان شهر ها) و ارتقا سطح دسترسی ساکنان بافتهای قدیمی و فرسوده شهری به خدمات شهری و اجتماعی است.
    · توسعه درونی ، بکارگیری توانهای بالقوه و بالفعل موجود در برنامه ریزی های شهری ،تلاش در جهت ایجاد تعادل در نحوه توزیع کیفی و کمی جمعیت ، هماهنگی میان بنیان های زندگی اجتماعی و گریز از فقر شهری و در نهایت استفاده از مشارکت و پویش اجتماعی مردم است .
    · سیاست توسعه شهری درونی ، نسبت به سایر سیاست های توسعه شهری از مزیت نسبی ، به خاطر کاهش در هزینه های آماده سازی ،نگهداری ،امنیتی و انتظامی شهر و دسترسی سهل تر به خدمات شهری برخوردار است.به عبارت بهتر ،به لحاظ اقتصادی به صرفه خواهد بود.
    اكنون اين موضوع به يك واقعيت اثبات شده و انكار ناپذير تبديل شده است كه روند توسعه شهرهاي كشور ، اعم از شهرهاي كوچك ، متوسط و بزرگ به گونه اي بوده است كه استفاده از منابع توسعه كالبدي و به وي‍ژه زمين به اسراف كشيده شده است .شاخص تراکم نفر در هکتار در شهرهای ایران بسیار کم.(بين 60 تا 70 نفر به شرح جدول پيوست شماره يك) به خصوص ميزان این شاخص در محدوده بافتهای فرسوده و مرکزی شهرها ، قابل توجه است.تراکم جمعیت این محدوده ها قریب به 30 نفر در هکتار مي باشد که در مقایسه با تراکم نا خالص جمعیت در شهرهای بزرگ دنیا نظیر کلکته (303 نفر در هکتار) ، توکیو و قاهره(284 نفر در هکتار) پاریس (208 نفر در هکتار) و... بسیار کم به نظر می رسد.
    يافته هاي مطالعات نشانگر آن هستند كه چگونگي استفاده از زمين در شهرهاي كشور در حد پاييني از بهره وري قراردارد . در نتيجه اين موضوع ، در شهرهاي بزرگتر مي تواند خسارت ها ، زيان ها و هزينه هاي فرصت بيشتري را بر مديريت شهري و شهروندان تحميل كند.
    علاوه بر موضوع پايين بودن تراكم نفر در هكتار ، نوع كاربري اراضي در محدوده مركزي شهرهاي بزرگ ايران بر خلاف شهرهاي بزرگ دنيا ، محل تمركز فعاليت ها و مشاغل برتر، سرمايه بر ، متراكم و منطبق بر موازين زيست محيطي و متناسب با عملكرد و شأن مركز شهرهاي بزرگ نيست و حتی عكس اين روند ، چنانكه الگوي كاربري ها و فعاليت ها نشان مي دهند طي شده است. فعاليت ها و مشاغل توانمند در حال خروج از اين محدوده ها هستند .
    سياست توسعه شهري دروني و يا راهبرد « نگاه به درون» كه سياست فراموش شده در توسعه شهرهاي بزرگ ايران بوده ، مي بايست به شدت مورد عنايت تصميم گيران و برنامه ريزان شهري قرار گيرد بي آنكه از ضرورت و اهميت راهبردهاي مكمل آن غفلت شود.
    آنچه كه در حوزه كار سياست توسعه شهري دروني قرار مي گيرد ، محدوده بافت هاي قديمي ، فرسوده و ناكارآمد شهري است . تا زمان نگارش اين مقاله در 87 شهر بزرگ كشور ، بيش از 35000 هكتار بافت فرسوده شهري به طور متوسط قريب به ده درصد شهرهاي مزبور را در بر مي گيرد شناسايي شده و به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران و كميسيون ماده 5 استانها رسيده است.و نيز حدود 15 درصد ( يعني دو برابر سطح بافتهاي فرسوده شهري ) از سطح اراضي شهري درون شهر كه مستعد جمعيت پذيري مي باشند در قالب اراضي باير ، رها شده وبا كاربري نامناسب شهري نظير پادگان ها ، زندانها ، صنايع مزاحم و نظاير آن مي باشند.
    فرایند احيا، بهسازي و نوسازی بافتهای فرسوده شهری ، چندوجهی بوده و دارای تولیدات و محصولات گوناگونی است. یکی از تولیدات مزبور ، تولید واحدهای مسکونی و در نتيجه جمعيت پذيري است كه نقشي انکار ناپذیر دارد و بی توجهی به آن منجر به هدر دادن سرمایه های ملی و منابع طبیعی که آیندگان نیز باید از آن بهره مند شوند ، خواهد شد.
    در ادامه به نتايج دو مطالعه موردي در جهت تأييد نكات فوق اشاره مي گردد :
    1. مطالعه موردی محدوده مركزي 36 شهر بزرگ کشور - اين مطالعه منجر به شناسایی حدود 15770 هکتار به عنوان بافت فرسوده و مرکزی شهری شدکه قریب 5 درصد سطح شهرهای مزبور را تشکیل می دهند .البته محدوده هاي مزبور با سه شاخص ريزدانگي ، فرسودگي ابنيه و عرض كم معابر كه اخيرا براي شناسايي محدوده بافت هاي فرسوده شهري به تصويب شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران رسيده است ، بيش از 95 % تطبيق دارد. جمعیت این محدوده ها در سال 1375 حدود نیم میلیون نفر با تراکم جمعیت ناخالص حدود 30 نفر در هکتار بوده است.
    2. مطالعه موردي احجام واقعی عملکرد نمونه30 پروژه ي بهسازي و نوسازي شهري- از ميان پروژه هاي بهسازي و نوسازی در 6 شهر که براساس ضوابط طرح های بهسازی مصوب کمسیون ماده پنج و بعضاً مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ايران طراحی و با مشاركت بخش غير دولتي اجرا گردیده اند به صورت عینی و واقعی ظرفیت های موجود در نوسازی بافت های فرسوده شهری را نشان می دهد.
    اعداد و ارقام مندرج در جدول پيوست شماره 2 نشان می دهد عملیات نوسازی قریب 4/4 هکتار سطح خالص بافت های فرسوده شهری، نتایج زیر را در برداشته است:
    1. از نوسازی 150 واحد مسکونی ، 1016 واحد مسکونی با زیر بنای متوسط 90 متر مربع تولید گردیده است .به این مفهوم که از هر واحد مسکونی قبلی 7/6 واحد حاصل شده است .
    2. متوسط عرصه برای هر واحد مسکونی از 293 متر مربع به 1/37 متر مربع کاهش یافته است و این به مفهوم 9/7 برابر شدن بهره وری زمین نسبت به قبل می باشد.
    3. تراکم خالص تعداد واحد مسکونی در هکتار (در مورد نمونه فوق)از 34 واحد به 230 واحد ارتقا یافته است.
    4. در کنار ارتقا قابل توجه شاخص های فوق، 23 درصد از عرصه مورد نوسازی قرار گرفته ، در جهت ارتقا سطح دسترسی ها و تعریض معابر موجود و تامین خدمات عمومی مورد استفاده واقع شده است که سهم معابر 3/14 درصد بوده است
    5. متوسط تراکم 217 درصد بوده است و این بدان معنا است كه در کنار توسعه و تعریض شبکه های دسترسی و ارتقا سطح خدمات عمومی ،حداکثر استفاده از زمین صورت پذیرفته است .
    منبع: شهر خوب
    ویرایش به دست محسن حسني : 12-03-12 در ساعت 09:10 دلیل: منبع
    جهاني فكر كنيد،،، بومي عمل كنيد<<معماري گفت>>
  5. #5
    lady_atieh آواتار ها
    مدیر ارشد
    تاریخ عضویت
    Sep 2008
    محل سکونت
    تهران
    فرسته‌ها در انجمن
    5,140

    پیش فرض

    منبع مطلبتون رو حتما ذکر کنین
  6. #6
    mr.mahdi آواتار ها
    کاربر برجسته
    تاریخ عضویت
    Sep 2010
    محل سکونت
    مشهد الرضا
    فرسته‌ها در انجمن
    869

    پیش فرض

    نقل قول نوشته اصلی توسط shararemohamadi96 نمایش پست ها
    salam, bebakhshid rajebe hamin bafte farsude, ostade in dars goftan ke ye mozu ro entekhab konamo ostad taeed kone va man rajebesh tahghigh konam, man zir majmuehaye baftahaye farsudeye tarikhio nemidunam chia hastan, mishe lotf konin komakam konid ye mozue khubo jaleb entekhab konam?
    طبق قوانين كافه لطف كنيد و فارسي بنويسيد ممنون
  7. #7
    محسن حسني آواتار ها
    عضو برجسته معماری
    تاریخ عضویت
    May 2009
    فرسته‌ها در انجمن
    338

    Talking شاخص‌هاي شناسايي بافت‌هاي فرسوده

    شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در سومين جلسه در تاريخ 11/2/85 براساس مصوبه مورخ 16/3/84 خود هر 3 شاخص‌هاي زير را جهت شناسايي بافت‌هاي فرسوده در اين مرحله مورد تصويب قرار داد و مقرر نمود دبيرخانه براي مواردي كه اين شاخص‌ها امكان معرفي و شناسايي در پهنه‌هايي را ناممكن مي‌سازد، بررسي و راه كار مناسب جهت تصميم‌گيري به شورا ارايه نمايد.
    شاخص 1؛ ريز دانگي: بلوك‌هايي كه بيش از 50% پلاك‌هاي آنها مساحت كمتر از 200 متر مربع دارند.
    شاخص 2؛ ناپايداري: بلوك‌هايي كه بيش از 50% بناهاي آن ناپايدار و فاقد سيستم سازه است.
    شاخص 3؛ نفوذناپذيري: بلوك‌هايي كه بيش از 50% معابر آن عرض كمتر از 6 متر دارند. ضمناً مقرر گرديد دبيرخانه شوراي عالي، بررسي لازم را در خصوص پيش‌بيني شاخص جديد و نحوه رسيدگي به موارد استثناء كه همه شاخص‌هاي 3 گانه در آن قابل اعمال نيست را بررسي و به شوراي عالي پيشنهاد نمايد.
    تبصره: تا زماني كه بررسي دبيرخانه انجام و به تصويب شورا برسد، (حداكثر ظرف مدت 3 ماه)، فعلاً بافت‌هايي مورد بررسي و تاييد قرار مي‌گيرند كه هر 3 شاخص را داشته باشند.
    تغيير در مصوبه مورخ 11/2/85 شوراي عالي شهرسازي و معماري
    شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ 19/11/88 مقرر نمود متن زير به عنوان تبصره به مصوبه مورخ 11/2/85 شوراي عالي اضافه شود.
    تبصره2 : در صورتيكه بر اساس تدقيق محدوده‌ها (با رعايت شروط فوق) تا حد 15% افزايش يا كاهش در محدوده بافت فرسوده مصوب به وجود بيايد، تغييرات با تأييد دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري به عنوان نظر شورا قابل ابلاغ مي‌باشد.

    شاخص‌هاي تعيين بافت‌هاي فرسوده در هر يك از شهرهاي كشور
    همانگونه كه مطلعيد براي تعيين بافت‌هاي فرسوده در هر يك از شهرهاي كشور ، شورايعالي شهرسازي و معماري ايران در مصوبه مورخ 11/2/85 خود 3 شاخص ذيل را به تصويب رساند و كليه بلوك‌هاي شهري كه واجد هر 3 شاخص باشند را در مرحله اول بعنوان بافت فرسوده مشمول تعريف و حمايت‌هاي قانوني مندرج در بعضي از قوانين و مقررات دانست.
    (ريزدانگي)، (نفوذ ناپذيري)، (ناپايداري)
    كارشناسان با اعتقاد بر اينكه در شهرهاي زير /000ر50 نفر شاخص ريزدانگي (بلوك هائي كه بيش از 50 درصد پلاكهاي آنها مساحت كمتر از 200 مترمربع دارند) مصداق ندارد، درخواست حذف اين شاخص را در مورد شهرهاي مربوط دارند. از آنجائي‌كه مستندات ارائه شده محدود به چند شهر و آنهم با اشاره به سطوح متوسط در بعضي از مناطق شهر مي‌باشد بنابراين قابل پذيرش و تعميم اين شرايط به كليه شهرهاي كشور نمي‌باشد.

    اعطاي تراكم تشويقي در بافت‌هاي فرسوده شهري
    در اجراي جزء 4-3 بند (د) تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 كل كشور و به منظور تشويق سازندگان واحدهاي مسكوني در بافت‌هاي فرسوده شهرهاي كشور، شورايعالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ 21/3/86 خود تصويب نمود.
    1- تراكم پايه در بافت‌هاي فرسوده همه شهرهايي كه بافت فرسوده مصوب دارند، 120 درصد تعيين مي‌شود.
    2- تراكم پايه براي احداث بنا در عرصه‌هايي از بافت‌هاي فرسوده شهرها كه حداقل نصاب تفكيك در آنها رعايت شده باشد، فقط براي يكبار به ميزان 60 درصد (به نحوي كه از سقف تراكم تفصيلي تجاوز ننمايد) افزايش مي‌يابد.
    *ملاك تشخيص بافت‌هاي فرسوده شهرها تعاريف موضوع مصوبه مورخ 11/2/85 شورايعالي شهرسازي و معماري ايران اعلام شده طي نامه شماره 15323/310/300 مورخ 6/4/85 مي‌باشد. محدوده اين بافت‌ها در كلان شهرها، به تصويب شورايعالي شهرسازي و معماري و در ساير شهرها، به تصويب كميسيونهاي ماده 5 و شورا‌هاي برنامه‌ريزي و توسعه استان مربوطه رسيده يا خواهد رسيد.
    *رعايت ساير ضوابط و مقررات موجود در طرحهاي مصوب در بافت‌هاي مشمول اين مصوبه از جمله سقف جمعيت‌پذيري شهر در طرحهاي مصوب، عرض معابر، حداقل تفكيك سطح اشغال الزامي است.
    *رعايت اصول معماري ايراني ـ اسلامي بومي و هماهنگ با بناهاي ارزشمند واقع در بافت‌هاي مربوط در طراحي ساختمان و به ويژه طراحي نماهاي اصلي ساختمانهاي مشمول اين مصوبه الزامي است.
    3- شهرداري‌هاي مربوطه موظفند ضمن استناد و درج شماره و تاريخ اين مصوبه در پروانه‌هاي صادره هر 3 ماه يكبار، گزارش ميزان افزايش سطوح زيربناي مندرج در پروانه‌هاي صادره، ناشي از اين مصوبه را به سازمان مسكن و شهرسازي استان ارسال نمايند.سازمان مسكن و شهرسازي استان موظف است با توجه به گزارش‌هاي واصله از شهرداري‌ها، ساز وكار لازم براي تأمين كسري احتمالي سطوح كاربري‌هاي عمومي و خدماتي مورد نياز اين مناطق را در چارچوب طرح جامع مصوب، به كميسيون ماده 5 ارائه نمايد.
    منبع مقررات شورایعالی شهرسازی
    جهاني فكر كنيد،،، بومي عمل كنيد<<معماري گفت>>
  8. #8
    alecferaa آواتار ها
    کاربر
    تاریخ عضویت
    Dec 2012
    محل سکونت
    Shiraz,Bushehr
    فرسته‌ها در انجمن
    6

    پیش فرض

    خب اینجا فک کنم باید یه سری مفاهیم اولیه بخوبی تعریف بشناول اینکه بافت فرسوده چه بافتی است؟بافت فرسوده همان بافت تاریخی است؟تفاوت بافت فرسوده و بافت تاریخی در چیست؟انواع نگرش های مرتبط با این بافت ها( مدرنیته، پست مدرنیته، فرهنگ گرا، دید هاسمنی)دوستان هرکس اطلاعاتی داره بزاره خوشحال میشم.
نمایش نتایج: از 1 به 8 از 8

اطلاعات بحث

کاربرانی که در حال مشاهده این بحث هستند

در حال حاضر 1 کاربر در حال مشاهده این بحث است. (0 کاربران و 1 مهمان ها)

مجوز های ارسال و ویرایش

  • شما نمیتوانید بحث جدیدی ارسال کنید
  • شما امکان ارسال پاسخ را ندارید
  • شما نمیتوانید فایل پیوست کنید.
  • شما نمیتوانید پست های خود را ویرایش کنید
  •